martes, 23 de abril de 2013

FALLO CONSORCIO CONSTRUCCION EN AZOTEA DE LA UNIDAD FUNCIONAL SIN CONSENTIMIENTO UNANIME

L., Salvador Alberto y Otro c/ Campos, Mirta Susana s/ daños y perjuicios” – CNCIV – 21/11/2012 PROPIEDAD HORIZONTAL. Propietario que efectúa construcciones en la azotea de la unidad funcional, sin el consentimiento unánime de los restantes copropietarios. Vecina que pone en conocimiento de un eventual adquirente dicha situación. PRETENSIÓN INDEMNIZATORIA POR LA FRUSTRACIÓN DE LA OPERACIÓN INMOBILIARIA. IMPROCEDENCIA. Conducta reprochable a quienes intentaban vender el inmueble sin comunicar el conflicto al futuro propietario. RECONVENCIÓN. Pretensión de que se disponga la demolición de las obras realizadas. Improcedencia. Aplicación de la teoría del abuso del derecho. CORRESPONDE RESARCIR A LA DEMANDADA RECONVINIENTE por los daños que genera la sensación de invasión visual en su unidad. “… no se encuentra en discusión en esta instancia que en la azotea de la unidad funcional de los actores existen una serie de construcciones que fueron ejecutadas sin contar con el consentimiento escrito de todos los miembros del consorcio. Menos aún se desconoce que Mirta Susana Campos es heredera, poseedora y usufructuaria de las unidades 3 y 4 y que, en el año 2008, encontrándose en venta la propiedad de los actores, le remitió una carta documento a la inmobiliaria que ofertaba el bien informando que allí existían obras ilegales. Finalmente, no se niega que luego de la remisión de dicha misiva la persona que había reservado la propiedad con la intención de comprarla dejó sin efecto su decisión.” “… no creo que la actitud llevada a cabo por la demandada merezca reproche alguno, máxime si se considera que la información que contenía la carta documento remitida por Mirta Susana Campos era veraz. Por el contrario, estimo sumamente criticable que los actores hayan pretendido vender su inmueble sin advertir al futuro propietario del presente conflicto. (…)” “… la demandada pretende que se demuela la obra ejecutada por los actores. Y entiendo el fundamento de su petición ya que para realizar la obra nueva el propietario del último piso debería haber contado con el consentimiento unánime del resto de los copropietarios (Papaño, Ricardo José; Kiper, Claudio Marcelo; Dillon, Gregorio Alberto; Derechos reales, Depalma, Buenos Aires, 1990, T. 2, p. 30). Pero lo cierto es que, más allá de la contundencia de dicho criterio, el juzgador, ante un planteo de esta índole, debe aplicar el derecho de acuerdo a la realidad que lo circunda, siendo la equidad el factor determinante en la aplicación de la norma (Kiper, Claudio M.; Propiedad horizontal, Rubinzal-Culzoni Editores, Santa Fe, 2008, p. 243).” “… resulta de utilidad el segundo párrafo del art. 1071 del Código Civil, norma en la cual se establece que la ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Así, se ha señalado que la conducta del propietario que demanda la destrucción de obras antirreglamentarias que no atentan contra la seguridad o estética del edificio, después de varios meses de construidas, configura un ejercicio abusivo del derecho (CNCiv., Sala L, 24/5/99, JA, 2000-I-522). Del mismo modo, la Corte Suprema de Justicia de la Nación, resolvió que “Si los copropietarios conocían las obras emprendidas por el copropietario en su unidad sin oponerse en forma concreta y temporánea, la acción tendiente a restituir la unidad al estado anterior promovida por el consorcio un año y medio después comporta un proceder abusivo no conciliable con el principio de buena fe” (CSJN, Fallos: 289:400).” “… según lo informado por la perito, las obras realizadas por los actores para beneficiar a su unidad funcional no perjudican a la estructura ni a la estética del edificio, han sido ejecutadas conforme lo dispuesto en el Código de Edificación y de Planeamiento Urbano y no afectan las vistas originales de las restantes unidades funcionales ni disminuyen su valuación. Cabe destacar, a su vez, que datan de hace más de diez años. Por ello, creo que si se dispusiere la demolición pedida por Mirta Susana Campos se estaría avalando el ejercicio abusivo de un derecho, provocándole un serio perjuicio económico a los actores. No obstante, creo que los actores deben abonar una pequeña suma por los daños y perjuicios reclamados por la demandada reconviniente. ” “… se debe confirmar la sentencia recurrida en cuanto a que no corresponde condenar a Mirta Susana Campos a pagar una indemnización a los reclamantes. Pero disiento con el a-quo en cuanto que la parte actora no tenga que abonar ninguna suma a la demandada, fuera de tener que readecuar el reglamento y realizar las gestiones administrativas descriptas en la sentencia recurrida sino que, por el contrario, estimo que le deberán abonar la suma mencionada precedentemente.” Citar: elDial.com - AA7CE3 Publicado el 07/03/2013

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