jueves, 24 de septiembre de 2015

EL CONSEJO DE PROPIETARIOS EN EL NUEVO CODIGO CIVIL Y COMERCIAL UNIFICADO

Consejo de Propietarios Análisis de las modificaciones incorporadas al Código Unificado en vigencia a partir del 1º de agosto de 2015. Por el Dr. Daniel Elizondo Buenos Aires, 15 de agosto de 2015 Señores AIPH De mi consideración: Les adjunto mi posición personal doctrinaria con respecto a las modificaciones incorporadas al Código Unificado en vigencia a partir del 1º de agosto de 2015. El Código Unificado incluyo en su artículo 2064 al “Consejo de Propietarios”[1] como una figura “no necesaria” del Consorcio y que en caso de “existir”, determina el Código que debe ser designado por la Asamblea. Expresa claramente en este artículo, que el Consejo no sustituye al Administrador, ni puede cumplir sus obligaciones, estando en vigencia el mandato del Administrador. Tiene varias atribuciones, las incluidas en el artículo: inc a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo; El texto del inciso es muy claro, el Consejo no tiene atribución de convocar asamblea, solo puede hacerlo si el Administrador omite convocarla, las causas podrían ser variadas, ausencia por enfermedad, muerte, abandono de sus funciones, vencimiento del plazo anual de convocatoria a asamblea de rendición de cuentas (y en CABA para renovación de su mandato anual), convocar a asamblea extraordinaria cuando lo pide el 5% de los Propietarios y el Administrador desoye ese pedido. inc b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio; Esta es una atribución propia que puede suplirse con auditoría permanente, no con la auditoría anual inc c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios; Esta es una atribución propia del Consejo y se limita a la autorización del uso del fondo, no del gasto en si mismo, cuyo control lo debe efectúar por su atribución del inc. b inc d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia. Esta atribución que es limitada por el Código en el tiempo a solo 30 días, y está sujeta a vacancia o ausencia, y el término de ausencia, debe interpretarse en una condición de gravedad justificada, equivalente a la vacancia, no por la simple ausencia por una enfermedad transitoria o por vacaciones. Tiene también tiene las atribuciones incluidas en el artículo 2067, cuando legisla sobre las atribuciones del Administrador: inc d) Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios; Este inciso repite lo dispuesto en el inc c del artículo 2064, aclarando que la autorización debe ser requerida en forma previa por el Administrador a la utilización de los fondos. Asimismo, el Código le impone una “atribución-responsabilidad” en su artículo 2048 [2] de firmar conjuntamente con el Administrador, el certificado de deuda para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones. También en el artículo 2054 ([3]), el Consejo por atribución delegada, en ausencia del Administrador podría ordenar la ejecución de reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, ya que este artículo facultaría a cualquier Propietario a hacer estos gastos en ausencia del Administrador y del Consejo, por lo tanto a pesar de la mala redacción se entiende que en ausencia del Administrador el Consejo tendría atribución directa para realizar estos gastos en forma extraordinaria El Código en su artículo 2056 inc u ([4]) deja abiertas las facultades del Consejo, si la Empresa Constructora, decidiera otorgarle “facultades especiales” con solamente incluirlas en la redacción del Reglamento de propiedad horizontal, que regulara la vida del futuro Consorcio. Ahora bien, por disposición expresa del Código en su artículo 2044([5]) se finaliza una antigua disputa doctrinaria y jurisprudencial sobre la personalidad del Consorcio, ya que deja aclarado que el Consorcio es una “persona jurídica” En este artículo el Código ha definido que, en caso de existir, como dijimos en el análisis del artículo 2064, el Consejo de Propietarios es un “órgano” de la persona jurídica denominada “Consorcio” Por esto, en el análisis doctrinario que sostengo y aquí expongo, el Consejo, como quien tiene “atribuciones” tiene “responsabilidades” y “sanciones” por el incumplimiento de esas “atribuciones”, en tanto por ser órgano de la persona jurídica, cumple un mandato otorgado por los Copropietarios para cumplir con fidelidad y responsabilidad esas “atribuciones”. Es claro que la intención del Legislador ha sido la de otorgar en forma delegada por parte de cada Copropietario, la responsabilidad de controlar los aspectos económicos y financieros del Consorcio, como dijimos anteriormente, de realizar gastos en ausencia del Administrador, de convocar a asambleas si omite hacerlo el Administrador, e incluso “administrar” durante 30 días en reemplazo del Administrador en caso de acefalía del Consorcio. Si incumplen esa tarea, los Consejeros estarían causando un daño a sus Copropietarios. Es claro que si, el Administrador se profuga con los fondos del Consorcio, no tendría el Consejo posibilidades de impedirlo, pero si el Administrador se profuga, después de varios meses de no pagar las cargas sociales y liquidarlas como pagadas en las rendiciones mensuales, es claro que solo pudo hacerlo, porque el Consejo incumplió con su “atribución-responsabilidad” de controlar los gastos y situación financiera del Consorcio. Si el Consejo, en uso de su “atribución-responsabilidad” realiza gastos en ausencia del Administrador en forma incorrecta o innecesaria, ejemplo, si contrata con proveedores que deberían estar matriculados y no lo hace, si contrata con proveedores insolventes o sin controlar sus condiciones tributarias, si contrata con trabajadores en negro, etc. estaría causando un “daño”. Si el Consejo, en uso de su “atribución-responsabilidad” en caso de vacancia reemplaza al Administrador, estaría claramente asumiendo en ese período, todas las responsabilidades del Administrador de la persona jurídica determinadas en el artículo 160 [6], y por los daños causados por su culpa en el ejercicio o con ocasión de sus funciones, por acción u omisión, responden los Consejeros en forma ilimitada y solidaria, es decir con todo su patrimonio. Lo mismo sucedería si, el Reglamento de propiedad horizontal les asignara facultades especiales a los Consejeros, cuyo incumplimiento, por acción u omisión, pudieran generar daños al Consorcio. Todo este esquema de “atribución-responsabilidad” tiene una “responsabilidad civil” claramente definida en el Código unificado, cuando en el artículo 1710 [7], se estructura una nueva y fuerte teoría del daño en una faz preventiva[8] y en caso de no controlar la situación económica y financiera del Consorcio, en tanto los Consejeros tienen ahora el “deber” “en cuanto a ellos dependa” lease en función de la atribución que les asigna el Código, como tal depende de los Consejeros “controlar” y adoptar medidas razonables para evitar que se produzca el daño o disminuir su magnitud. En un juego armónico de los artículos 1716 y 1717 [9], producido el daño, los Consejeros que no actuaron en la “prevención-obligación” dispuesta por el artículo 1710, deberán reparar al Consorcio por el daño causado. Por ello, la decisión de participar en un Consejo de Propietarios no debe ser considerado a la ligera a partir del 1º de agosto de 2015. [1] CAPÍTULO 6 Consejo de propietarios ARTÍCULO 2064.- Atribuciones. La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones: a. convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo; b. controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio; c. autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios; d. ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia. Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones. [2] ARTÍCULO 2048.- El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones. [3] ARTÍCULO 2054.- Reparaciones urgentes. Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de negocios. [4] ARTÍCULO 2056 Reglamento de propiedad horizontal.- Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener: inciso u). facultades especiales del consejo de propietarios. [5] ARTÍCULO 2044.- Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador. [6] ARTÍCULO 160.- Responsabilidad de los administradores. Los administradores responden en forma ilimitada y solidaria frente a la persona jurídica, sus miembros y terceros, por los daños causados por su culpa en el ejercicio o con ocasión de sus funciones, por acción u omisión. [7] ARTÍCULO 1710.- Deber de prevención del daño. Toda persona tiene el deber, en cuanto de ella dependa, de: a. evitar causar un daño no justificado; b. adoptar, de buena fe y conforme a las circunstancias, las medidas razonables para evitar que se produzca un daño, o disminuir su magnitud; si tales medidas evitan o disminuyen la magnitud de un daño del cual un tercero sería responsable, tiene derecho a que éste le reembolse el valor de los gastos en que incurrió, conforme a las reglas del enriquecimiento sin causa; c. no agravar el daño, si ya se produjo. [9] ARTÍCULO 1716.- Deber de reparar. La violación del deber de no dañar a otro, o el incumplimiento de una obligación, da lugar a la reparación del daño causado, conforme con las disposiciones de este Código. ARTÍCULO 1717.- Antijuridicidad. Cualquier acción u omisión que causa un daño a otro es antijurídica si no está justificada Fuente: AIPH.

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