UNA NUEVA LEY PARA CONSORCIOS EN LA CABA. Por la Dra. Diana Sevitz.

Una nueva ley para los consorcios en la CABA. La creación del Consejo de la Propiedad Horizontal o un símil de Colegio para administradores. Escuchamos muchas veces que una política de estado, que luego se traduce en una ley, no deja conforme a todos, siempre hay algunos que protestan otros que dicen que es perfectible o que no cubre la totalidad de los casos. El caso de la ley 5.464 que le transfirió el control del RPA[1] a un Consejo de la Propiedad Horizontal ha sido considerada por todos los sectores que integran la comunidad consorcial y los que la representan[2], luego de la reunión histórica que se dio cita posteriormente, como "engendro de legislación absurda" y "Un burdo negocio disfrazado de ley" entre otras cosas. La conducción de esta nueva entidad estará compuesta por 11 miembros. Dicho comité ejecutivo se encontrará integrado por 3 representantes de la Cámaras oficiales y/o asociaciones sin fines de lucro que representen a los administradores; 1 representante que nuclee a los consorcios y copropietarios, 3 representantes de las asociaciones sindicales y gremiales que nucleen a los trabajadores de edificios de renta y horizontal,1 representante de asociaciones civiles y organizaciones que tengan por objeto la defensa de los derechos de los usuarios, 1 representante de asociaciones sindicales y gremiales que nucleen a empleados de administradores de consorcios; 1 representante de la defensoría del Pueblo de la CABA por la defensa de los derechos de los inquilinos de inmuebles bajo el régimen de propiedad horizontal y un representante por el Gobierno de la Ciudad autónoma de Bs. As. a través de un funcionario que se designe, Esta ley al margen de cualquier discusión de los sectores involucrados, no tuvo la debida publicidad y fue aprobada en una muy especial circunstancia del país; una administración estaba dejando el gobierno para dar paso a otra. Otras voces, a partir de conocerse los detalles de la ley, enérgicamente se manifestaron para dar su opinión y repudio:" esta ley conceptualmente es un mamarracho", tomado de los pelos e intentando hacer una ensalada, mezclando intereses diversos y por sobre todo aplastando el espíritu inicial de la ley 941" [3]. Rápidamente tanto en las redes sociales, como facebook consorcios hoy[4], se solicito que el Jefe de Gobierno Sr. Rodríguez Larreta la vetara, numerosos correos de lectores en los diarios Clarín y Nación durante el mes de enero también lo exigieron. Hasta la fecha no tenemos ninguna comunicación que se haya tomado alguna consideración a todos nuestros pedidos. Se hace necesario que todos los que compartan esta nota se tomen el trabajo de leer el texto de la ley cuya referencia al pie tiene el nro. 2 para apreciar la dimensión de lo sancionado. El análisis de la ley Los que no estuvieron participando durante el año 2001 y 2002 de los debates habidos en la legislatura porteña por la creación del Registro Público de Administradores, se perdieron de las discusiones acerca de la conveniencia o no de la creación del Colegio o un Registro Público de Administradores. Finalmente se sancionó la ley 941/02 con su posterior reforma 3254/10 que regula la actividad de la administración de propiedad horizontal dentro del ámbito de la CABA dentro de un registro. Varios fueron los intentos para la creación de un Colegio, nunca pudo ser materializado.- Leyendo el texto en análisis, no puedo menos que expresar que, nunca se pudo crear un colegio, y ésta ley si bien no lo menciona expresamente lo ha fundado.-[5] Para conocer el espíritu del legislador al sancionarla, no alcanza con la lectura de sus artículos, es necesario analizar sus fundamentos. Sintéticamente estos son: aplicar las garantías consagradas en Constitución de la CABA en cuanto a la defensa de los consumidores derecho a una vivienda digna y a un hábitat adecuado desarrollo de políticas de planeamiento y gestión del ambiente urbano Este primer grupo de fundamentos, entiendo que poco se encuentra relacionado con el desarrollo de la actividad del administrador. No participa en ninguna de las políticas de planeamiento ni de gestión urbana, ni se encuentra comprometido con los derechos de una vivienda digna o un hábitat adecuado. Este le compete al poder político y de turno, no es una tarea del administrador ni de la propiedad horizontal, ni de los consorcistas. Esto fue un oportunismo político que quedará en la historia y favorece al Suterh , ayudándolo a legalizar una posición de abuso y avance que ya venia ejerciendo sobre derechos individuales de los propietarios , de derechos sobre la propiedad que se encuentran garantizados en la Constitución Nacional.- EL OTRO GRUPO DE FUNDAMENTOS la ciudad debe desarrollar herramientas legales e institucionales que resguarden los intereses de la sociedad a través del control del ejercicio de la actividad de administración de consorcios y que coadyuven en las relaciones entre actores sujetos al régimen de la propiedad horizontal, en el ámbito de la caba. SI bien la 941 inicio el proceso es necesario crear un ente que abarque integralmente ese complejo normativo y de relaciones que componen la propiedad horizontal.- creación de una persona jurídica publica no estatal generar un espacio para resolver conflictos, convivencia pacifica y democrática, cooperación, tolerancia, integración y solidaridad. participación respetuosa de los actores de la propiedad horizontal en los procesos de organización social, de plantación local y construcción de lo público. protección de la defensa y garantía de los derechos e intereses de los sectores que componen la relaciones de la propiedad horizontal. defensa del decoro, ética, independencia y dignidad de la actividad de los administradores. desarrollar y fomentar instancias de capacitación. No hace falta ser muy especialista en el tema para darse cuenta que todos los fundamentos no son mas que una pancarta política, un panfleto de campaña , que bien puede tener otro destino y otro destinatario, pero no la propiedad horizontal y menos los administradores de consorcios y consorcistas. Podemos decir que es una ley es inconstitucional y además de serlo revela que es peligrosa, pues quien la impulso es sencillamente un ignorante legal , que no consultó con especialistas, deviniendo así en un omnipotente que ha creado poco menos que un "frankestein"[6] . Le pido que no se ría lector, porque la ley es un rejunte de otras, defendiendo intereses contrapuestos, mezclando derechos, normativa local, contraponiéndose a la norma vigente impuesta por el nuevo Código Civil y Comercial vigente desde el 1ero. de agosto de 2015, tratando de darle vida a esta ley que yace agonizante desde su nacimiento. DISCUSION ACERCA DE LA PRELACION DE LAS NORMAS Casi 66 años se difirió en el tiempo para que la ley de la propiedad horizontal pudiera ser reformada. Con todos sus defectos el nuevo código Civil y Comercial, que los tiene, pudo integrarla a partir del 1ero. de agosto de 2015 por la sanción de la ley 26.994, que entre los artículos 2037 y 2069 legisla regula a la propiedad horizontal.- En el nuevo Código Civil y Comercial, en el art. 963[7] establece una suerte de escala de aplicación de las regulaciones legales y convencionales. Lo hace estableciendo que en primer lugar son aplicables al contrato las normas indisponibles sea que se originen en la legislación especial o en el mismo Código; luego se aplican las reglas creadas por las partes en función de la libertad de configuración y si fuera necesario suplir la voluntad omisa de las partes, se lo hace con las disposiciones supletorias de la ley especial y finalmente con las supletorias del Código. En consonancia con ello y en la forma particular que han sido redactados algunos artículos referidos a la propiedad horizontal (2037-2072), entendemos que los Reglamentos de Propiedad Horizontal, redactados anteriormente a este código, son de aplicación y se encuentran vigentes en tanto y en cuanto no se opongan a la ley de fondo, y lo que éstos no tengan previsto, supletoriamente se aplicará lo normado por el nuevo Código Civil y Comercial. Conforme lo explicado en este ítem, dudo, que la norma local como está sancionada, no se contraponga con el derecho positivo consagrado en el plexo normativo del CCyC, y sea declarada inconstitucional. Todo ello por cuanto el CCyC legisla sobre la actividad del administrador, en varios artículos referidos en el propio titulo V [8] y en todo lo referido a la personalidad del consorcio[9], conservación de partes comunes, mandato y rendición de cuentas[10]. Esta ley avanza sobre el CCyC y queda demostrado la ignorancia supina de quienes la impulsaron y sancionaron, con el único ánimo bien oculto, de darle una "herramienta" legal para el gremio de los encargados, "entiéndase sus dirigentes" manipulen a gusto y piaccere una profesión liberal que repercute en intereses individuales y colectivos de los propietarios de unidades funcionales bajo el régimen de la propiedad horizontal y que de esta manera se encuentra severamente violada y dañada. CRITICAS, INCONGRUENCIAS Y DEMAS YERBAS Como ya lo expresara, este ley, lo único que pretende es ejercer el control de la actividad de los administradores y por ende manipular el universo de la propiedad horizontal, que no es menor. Lo más preocupante y que despierta el más profundo rechazo, desde todo punto de vista, es la composición del comité ejecutivo[11], la comisión fiscalizadora, la resolución de conflictos y el Tribunal de disciplina. Que en el comité ejecutivo le den cabida a 3 (tres) representantes de los empleados (encargados) y uno de los empleados de los administradores, otro engendro creado políticamente, no sé, para que oscuros fines. Es a todas luces intolerable pues este ámbito se supone que fue creado solo para administradores. Si este consejo es para regular la actividad del administrador, haber hecho participar a sectores ajenos y que pertenecen al sector de empleados es al solo fin de perjudicar a los propios administradores y a los consorcistas. Ningún colegio de profesionales, tiene entre sus miembros de comisión directiva a nadie que no sea Un "par" y menos que integre una comisión de disciplina, fiscalizadora y de resolución de conflictos, pues no hay que ser muy creativo para saber con qué escenarios nos vamos a encontrar. Es sencillamente absurdo que un empleado juzgue a su empleador. Cual fue el criterio que el legislador adopto para darle una sola representación al propietario? SI lo quiso proteger, la verdad, no tiene idea de lo que es proteger derechos de la manera que legisló lo coloca al borde de un abismo. Paradójicamente, el único integrante que se encuentra organizado es el Suterh, que recibe órdenes o le bajan línea. Si por esas casualidades mañana comenzara a funcionar este "bodrio" el único que podría cubrir los cargos, seguramente sería el Suterh. Lo único certero es como se va componer el comité ejecutivo, el resto hasta que éste, no esté integrado y dicte los reglamentos para el consejo asesor, la comisión fiscalizadora, el centro de resolución de conflictos y el Tribunal de disciplina no sabremos su composición y los requisitos. Nos rifaron, fuimos el botín de algún intercambio político y no tuvimos ni la oportunidad de oponernos ni quejarlos. MUY DEMOCRATICO. Los propietarios no estamos sindicalizados, ni tenemos un sector único que nos represente, los distintos organismos que se manifiestan detentando la voz de los propietarios, no sé a ciencia cierta si nos representan y cómo. Este tema me parece muy delicado y veremos cómo se resuelve. Es un tema "decidendum"[12]. EL ADMINISTRADOR DE CONSORCIO Y LA LEY DE DEFENSA AL CONSUMIDOR También esta ley hace referencia a la defensa de los derechos de los usuarios y consumidores y su protección. Indudablemente, mal que le pese a algunos, la administración de consorcios es una prestación de servicios que se encuentra alcanzada también por la ley de defensa de los consumidores Se debe entender que con el juego armónico de las siguientes normativas: Código Civil y Comercial, la ley de Defensa al Consumidor y la aún no derogada ley 941, el administrador también se encuentra alcanzado, además de lo establecido específicamente en el Código vigente por el ordenamiento de la protección al consumidor debiendo responder en caso de incumplimiento. El Dr. Carlos A. Ghersi, sostiene que:".. En cuanto a los reclamos de los consorcistas al administrador van a ser regido por un doble régimen: a) hasta la suma que se determine por la multiplicación de 55 salarios mínimos, vitales y móviles. será de competencia la nueva justicia del consumo, con conciliación obligatoria...b) Por sobre ese importe, será la justicia Nacional en lo Civil (CABA) y en cada como esté organizada la competencia[13]. Actualmente los reclamos de los propietarios, siempre y cuando provengan de los incumplimientos de lo normado por la ley 3254, se encuentran encausados en primer termino por un audiencia de conciliación, dentro de le esfera de la Defensa al consumidor, en donde el conciliador abre un espacio de reflexión para deslindar si las denuncias se encuadran dentro de la normativa, y en su caso, que el administrador se ajuste a la misma. NO nos hemos dedicado a criticar en profundidad el articulado dado que, con solo analizar los fundamentos alcanza para denostarla, ojala que el Sr. Jefe de Gobierno, Rodríguez Larreta escuche a los aproximadamente 4 millones de ciudadanos que viven en propiedad horizontal, que esta ley les fue impuesta, sin posibilidad de poder discutirla de hacer entrar en razones a los legisladores, que es imposible que el Suterh , los otros sindicatos e inclusive los mismos propietarios integren cualquier consejo donde sus empleadores deban ser juzgados, capacitados o sancionados. Que para juzgar y sancionar está la justicia respaldada por un nuevo código civil y comercial ágil que contempla todas las posibilidades y da herramientas modernas para sancionarlos. Les pedimos que si les gustó el artículo y les fue ilustrativo lo difundan donde puedan, hasta llegar a oídos del Sr. Jefe de gobierno para que la reforme o la deseche acorde a todos las críticas recibidas de todos los sectores involucrados. Diana C. Sevitz / dsevitz@estudiodianasevitz.com.ardsevitz@estudiodianasevitz.com.ar [1] Registro Publico de Administradores [2] adm. Daniel Tocco, (CAPHyAI); el Adm. Jorge Hernández (FRA); el Adm. Marcelo Ruiz, AIPH, (APARA) el Dr. Osvaldo Loisi LCPH); el Dr. Samuel Knopoff, (FEDECO) y(CACCyC); Alicia Giménez, (UCRA); un representante de (API); Mercedes García, (ADEPROH); el Dr. Jorge Resqui Pizarro, representando a (ReDeCo); y el Sr. Jorge Curk de (APBR). [3] Carta abierta al jefe de Gobierno de la CABA, Señor Rodríguez Larreta, Adrián Hilarza administrador hilarza@gmail.comhilarza@gmail.com [4] https://www.facebook.com/permalink.php?story_fbid=1070290276348963&id=178926698818663 [5] Es interesante la lectura de un proyecto de colegio de administradores que tiene los mismos lineamientos que la ley referida. [6] El monstruo de Frankenstein es un personaje de ficción que apareció por primera vez en la novela de Mary Shelley, Frankenstein o el moderno Prometeo. Se trata de un ser creado a partir de partes diversas de cadáveres diseccionados, al cual le es otorgada la vida cuando es reanimado por el Dr. Víctor Frankenstein (su creador) durante un experimento [7] [7] Art 963- Prelación normativa. Cuando concurren disposiciones de este Código y de alguna ley especial, las normas se aplican con el siguiente orden de prelación: a) normas indisponibles de la ley especial y de este Código; b) normas particulares del contrato; c) normas supletorias de la ley especial; d) normas supletorias de este Código. [8] arts 2056, 2068 inc,b)2059,2062, 2065,2066,2067 [9] art. 148 inc h) [10] art 1319 y 1334 [11] art 8 [12] tema a decidir [13] El administrador del consorcio de propietarios: rol, función y responsabilidad. La ley 26.631 y el c código civil y comercial de la Nación Carlos A Ghersi 24/7/15 cita MJ-DOJ 7332-AR MJDD/··" Fuente: AIPH Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal.